1. L'UTOE 1 comprende la fascia di fondovalle tra il tracciato ferroviario e l'Arno con il Capoluogo, dove sono localizzate tutte le principali attrezzature e servizi del territorio comunale, e la zona produttiva e terziaria di Montevarchi nord, fino all'Ospedale del Valdarno, al confine con San Giovanni.

2. Obiettivi specifici:

• - rafforzare il ruolo di centralità urbana della città antica di Montevarchi, con la permanenza e l'integrazione delle funzioni civili e culturali più rappresentative ed innalzare la qualità residenziale, garantendo la salvaguardia dei valori storici, artistici e simbolici;
• - qualificazione e recupero del centro antico, consolidando e rilanciando il commercio di vicinato e con l'introduzione di nuove regole per semplificare gli interventi di adeguamento prestazionale degli edifici, garantendo la coerenza degli interventi e l'omogeneità tipologica e formale degli spazi urbani;
• - innalzare gli standard abitativi, anche al fine di una migliore qualità urbana dei tessuti edilizi, potenziando e riqualificando gli spazi pubblici e collettivi;
• - promuovere la qualità degli interventi di recupero e rigenerare il patrimonio edilizio recente, per il raggiungimento di una maggiore efficienza energetica, qualità architettonica e sostenibilità complessiva;
• - recuperare e rigenerare le aree e gli immobili soggetti a degrado urbanistico e completare le aree interessate da urbanizzazioni e interventi avviati e non portati a termine;
• - completare il tessuto recente con interventi commisurati e omogenei all'esistente e con soluzioni che valorizzino il contesto paesaggistico circostante; ciò potrà avvenire anche attraverso interventi di nuova definizione del margine urbano che comportano l'occupazione di aree intercluse o a ridosso dell'urbanizzato esistente, come individuate nella tavola STR1;
• - mitigare l'impatto sull'ambiente delle vaste superfici artificiali occupate dagli edifici commerciali e misti produttivi/terziari e relative aree di parcheggio e deposito e incrementare le condizioni di comfort microclimatico locale, riducendo i fenomeni di isola di calore urbana e favorendo al contempo il rafforzamento dei corridoi ecologici e la biodiversità;
• - recuperare e riqualificare i corsi d'acqua che attraversano il territorio urbanizzato, quali componenti essenziali della rete ecologica del verde urbano, anche mediante interventi di stombamento;
• - tutelare e valorizzare gli spazi aperti a vocazione agricola e i caratteri del sistema agro-ambientale storico che ancora permangono, recuperando le relazioni che legano il paesaggio agrario al sistema insediativo;
• - mitigare gli impatti dell'ortoflorovivaismo;
• - migliorare il funzionamento del sistema della viabilità, in particolare per quanto riguarda la viabilità primaria; è per questo un obiettivo a questo correlato quello di un collegamento viario di via del Frassino e via G. Verdi e di un nuovo parcheggio pubblico in via G. Marconi, nei pressi di via Croce del Ferragalli;
• - potenziare i servizi scolastici a livello di istruzione di base e di istruzione superiore.

3. Direttive per il Piano Operativo:

• - approfondire i caratteri del tessuto edilizio antico e consolidato e costruire regole coerenti per gli interventi sugli edifici e sugli spazi aperti, articolate in base alle specifiche caratteristiche tipologiche e tecniche costruttive;
• - prevedere un'adeguata distribuzione e localizzazione delle funzioni, che garantisca il riequilibrio del centro e storico e una più ricca articolazione delle attività negli ambiti urbani recenti;
• - prevedere il potenziamento delle aree verdi attrezzate e non, per la creazione di un sistema di verde connesso ai luoghi urbani centrali, che migliori l'accessibilità, l'ambiente fisico e in generale la qualità urbana e anche per la definizione del margine urbano-rurale e per l'ambientazione stradale;
• - prevedere il mantenimento dei varchi più significativi all'interno dei tessuti urbani, in funzione dell'identità dei diversi nuclei e delle visuali da e verso il territorio rurale;
• - prevedere la riqualificazione del tessuto insediativo, anche con l'individuazione di aree di nuova edificazione che prevedano densità edilizie e impianto, caratteristiche tipologiche dei singoli edifici e altezze, congruenti con il riordino del contesto; tali interventi andranno devono essere finalizzati alla ricucitura e al completamento dei quartieri esistenti, lungo le loro aree perimetrali, in modo da definire in forma più compiuta e più stabile il confine tra l'area urbanizzata e il limitrofo territorio agricolo, riducendo al minimo l'impermeabilizzazione dei suoli;
• - specificare una disciplina di dettaglio finalizzata alla riqualificazione delle zone industriali, artigianali e miste terziarie, con la costruzione di regole coerenti per gli interventi sugli edifici e per gli spazi aperti e la creazione di margini ben identificati e di schermature vegetali a contatto con il territorio rurale;
• - definire interventi di demineralizzazione e di compensazione ambientale, mediante il potenziamento della biomassa vegetale e il mantenimento e il ripristino di superfici permeabili, nelle aree commerciali e produttive;
• - recepire le previsioni di nuove strade di interesse provinciale e interprovinciale definite dal PTCP di Arezzo (strada di competenza sovra-provinciale Bretella S.R. 69 del Valdarno-Casello A1, Loc. Le Coste/ Ospedale del Valdarno; strada di competenza provinciale Bretella Montevarchi-Rotatoria Ponte Leonardo / Viale G. Matteotti; strada di competenza provinciale Variante alla S.P. 16 di Mercatale in località Crocefisso), recependo i corridoi di salvaguardia individuati nella tavola STR1 in modo da garantire la futura realizzazione delle opere.

4. Interventi che comportano impegno di nuovo suolo all'esterno del perimetro del territorio urbanizzato oggetto di Conferenza di Copianificazione con parere favorevole con condizioni in data 13/02/2023:

• - Montevarchi nord
  si prevede la realizzazione di un nuovo insediamento produttivo in estensione della zona produttiva mista esistente, per una Superficie Edificabile massima di 6.000 mq.;
  l'intervento dovrà attestarsi sulla viabilità esistente (via Ferrari), mantenendo un ampio varco inedificato tra l'insediamento industriale e il polo ospedaliero, a salvaguardia delle visuali libere sulle aree agricole lungo le principali direttrici viarie e del corridoio che garantisce l'essenziale connessione ecologica tra l'Arno e l'ambito collinare attraverso il fondovalle;
  l'intervento dovrà quindi configurarsi come ridefinizione del margine urbano, valorizzando e creando relazioni di continuità spaziale, visuale e percettiva tra area urbana e campagna, anche attraverso l'impiego di adeguate sistemazioni a verde (in particolare con elementi vegetazionali di mitigazione e schermatura).