57.1. Le porzioni di territorio, alle quali il Regolamento Urbanistico assegna un ruolo rilevante nei processi di trasformazione della città, sono articolate in differenti "aree di trasformazione" disciplinate con apposite schede norma.

57.2. Le "aree di trasformazione" della città sono considerate, ai sensi del D.M.1444/1968, zona territoriale omogenea "C", quando siano destinate a nuovi complessi insediativi di tipo prevalentemente residenziale, ovvero zona territoriale omogenea "D", quando siano destinate a nuovi complessi insediativi di tipo prevalentemente produttivo.

57.3. Ogni "area di trasformazione" è individuata nelle tavole della "disciplina del suolo" con apposita grafia che rinvia alla corrispondente scheda norma. Attraverso le schede norma, il Regolamento Urbanistico detta prescrizioni ed indicazioni atte a definire gli obiettivi edilizi ed urbanistici delle aree di trasformazione e le rispettive caratteristiche dimensionali e tecniche.

57.4. La scheda norma è il risultato di una progettazione urbanistica che, tenendo conto delle caratteristiche intrinseche delle aree oggetto di intervento, mira a completare il disegno dei tessuti edilizi esistenti, considerando in via prioritaria le esigenze di carattere pubblico.

57.5. Le schede norma sono di quattro tipi:

• * le schede norma "AT_R" che riguardano le aree di trasformazione a prevalente destinazione residenziale;
• * le schede norma "AT_P" che riguardano le aree di trasformazione a prevalente destinazione produttiva;
• * le schede norma "AT_S" che riguardano le aree di trasformazione prevalentemente destinate alla realizzazione di servizi;
• * le schede norma "AR" che riguardano le aree sottoposte a piano di recupero.

57.6.1. Le destinazioni d'uso escluse nelle schede norma "AT_R" sono:

• * Commerciale in grandi strutture di vendita (Co3) di cui all'art.14 "norme specifiche sulle destinazioni d'uso e relativo fabbisogno di parcheggi" del presente Regolamento, anche nelle forme aggregate (Co4c, Co4d);
• * Industriale e Artigianale (Ia) definite di prima classe dall'art.216 del R.D.n.1265/1934, ed espressamente elencate nel decreto ministeriale del 05.09.1994, fermo restando quanto disposto al quinto comma dello stesso articolo;

57.6.2. Le destinazione d'uso escluse nelle schede norma "AT_P" sono:

• * Commerciale in grandi strutture di vendita (Co3) di cui all'art.14 "norme specifiche sulle destinazioni d'uso e relativo fabbisogno di parcheggi" del presente Regolamento, anche nelle forme aggregate (Co4c, Co4d);
• * Residenziale (Re).

57.6.3. Le destinazioni d'uso prevalenti ed escluse nelle schede norma "AR", che riguardano le aree sottoposte a piano di recupero, sono quelle indicate nella disciplina dei tessuti in cui tali schede ricadono.

57.6.4. Per le aziende agricole esistenti all'interno delle "aree di trasformazione" è consentito il mantenimento della destinazione d'uso Agricola (Ag), fino all'avvio delle procedure per l'attuazione delle previsioni di ciascuna scheda norma, con l'eccezione delle aree interessate dalle infrastrutture viarie. Per tali aziende è consentita la realizzazione di annessi temporanei, precari o stagionali così come definiti dal co.34.6. del presente Regolamento, con la precisazione che tali manufatti non concorrono in alcun modo ad incrementare la capacità edificatoria dell'area.

57.7. Le "area di trasformazione" sono costituite da una superficie fondiaria (data dalla superficie del sedime dell'edificio e dal relativo resede di pertinenza) e da una superficie, da cedere gratuitamente al Comune, destinata alla realizzazione della viabilità e dei servizi urbani necessari al soddisfacimento del fabbisogno espresso dalla nuova edificazione e dal fabbisogno pregresso interno ai tessuti circostanti; la quantità e l'ubicazione delle suddette superfici sono stabilite nella corrispondente scheda norma.

57.8.1. Le "aree di trasformazione" si attuano mediante piano attuativo, mentre, nei casi specificatamente indicati nelle schede norma, sono soggette a intervento edilizio diretto convenzionato.

57.8.2. Le "aree di trasformazione" devono rispettare gli elementi prescrittivi contenuti nelle stesse e le disposizioni di cui all'art.13 "norme specifiche sulle opere di urbanizzazione" e all'art.14 "norme specifiche sulle destinazioni d'uso e relativo fabbisogno di parcheggi" del presente Regolamento.

57.8.3. Ai sensi dell'art.66 della L.R.1/2005, i proprietari rappresentanti la maggioranza assoluta del valore dei beni calcolata in base all'imponibile catastale, ricompresi in un piano attuativo, hanno titolo a costituire il consorzio per la presentazione al comune delle proposte di realizzazione dell'intervento e del conseguente schema di convenzione. Il comune invita i proprietari non aderenti al consorzio ad attuare le indicazioni del piano, mediante l'adesione alla convenzione, assegnando un termine non inferiore a sessanta giorni. Decorso inutilmente il termine assegnato, il comune procede a diffidare gli stessi, assegnando un termine non inferiore a trenta giorni. La procedura descritta deve essere completata entro il termine massimo di centottanta giorni. Decorso senza esito quest'ultimo termine, rientrano tra i beni soggetti ad espropriazione gli immobili dei proprietari non aderenti al consorzio (D.P.R. 327/2001 e legge regionale sugli espropri).

57.8.4.1. Le aree di trasformazione possono essere attuate tramite "sub-comparti".

57.8.4.2. L'attuazione delle aree di trasformazione tramite "sub-comparti" sarà ammissibile, purché siano rispettate le seguenti condizioni:

• * l'attuazione del sub-comparto dovrà essere subordinata alla approvazione di una nuova scheda norma dell'intera area, sottoscritta da tutti i proprietari interessati dal perimetro dell'area di trasformazione, che costituirà variante al Regolamento Urbanistico e sostituirà la relativa scheda norma. Qualora non sia possibile ottenere la sottoscrizione di tutti i proprietari, il progetto della nuova scheda norma dovrà essere corredato dalla prova dell'avvenuta notifica dell'intenzione di modificare la scheda ai restanti proprietari, nonché all'invito agli stessi ad aderire, entro 30 giorni dalla notifica dell'invito, alla presentazione del nuovo progetto. Conseguentemente il progetto della nuova scheda norma, per l'avvio delle procedure di variante al Regolamento Urbanistico, potrà essere inoltrato all'Amministrazione comunale solamente dopo che sia trascorso il termine suddetto;
• * l'attuazione del sub-comparto dovrà essere coerente con la connessione al sistema delle urbanizzazioni esistenti. Non sarà quindi possibile procedere all'attuazione parziale di un'area che non sia collegata alle strade e agli impianti a rete esistenti. Inoltre, il sistema delle urbanizzazioni a rete del sub-comparto dovrà essere dimensionato sull'intera area di trasformazione.

57.8.4.3. La realizzazione dei "sub-comparti" sarà regolata con le stesse modalità di attuazione dell'area di trasformazione.

57.8.4.4. I "sub-comparti" dovranno obbligatoriamente avere dimensioni tali da poter costituire degli ambiti urbani autonomi, di estensione rilevante rispetto alla relativa scheda norma e avere come criterio guida la vicinanza territoriale della proposta di parziale attuazione della scheda norma alla città costruita, in modo da evitare soluzioni di continuità del tessuto urbano.

57.8.5. Qualora "aree di trasformazione" contigue presentino opere di urbanizzazione primaria (strade, piazze e parcheggi), o porzioni di esse, funzionali ad ambedue gli interventi, è consentita l'attuazione di tali opere anche dall'area non direttamente coinvolta dalla realizzazione delle stesse, purché rimangano invariate le capacità edificatorie di entrambe le aree di trasformazione. Sono da intendersi, in questo caso, aree di trasformazione anche i lotti liberi. L'applicazione di questa modalità, pertanto, non deve modificare i contenuti, i parametri e gli indici urbanistici ed edilizi delle schede norma oggetto dell'intervento, ma deve intendersi solo come opzione, disciplinata da una convenzione, che anticipi la realizzazione di opere di urbanizzazione comunque prescrittive. Le opere di urbanizzazione di cui sopra, pur non essendo oggetto di cessione alla Amministrazione comunale, dovranno essere completamente finite e garantito l'uso pubblico.

57.9.1. Nelle "aree di trasformazione" sottoposte a scheda norma AR, gli edifici sui quali non è specificatamente indicato nessun tipo di intervento, sono sottoposti a demolizione. Per questi edifici, prima dell'attuazione della scheda norma, sono ammesse solo opere di Manutenzione ordinaria (Mo), mentre per gli altri edifici sono ammessi i tipi d'intervento specificatamente indicati nelle tavole "la disciplina del suolo".

57.9.2. Nelle "aree di trasformazione" sottoposte a scheda norma AR, prima della loro attuazione, è ammesso, per gli edifici sottoposti a demolizione, il riconoscimento di un credito edilizio secondo le modalità disciplinate nell'art.59bis del presente Regolamento.

57.9.3. Nelle "aree di trasformazione" sottoposte a scheda norma AR, non comprese all'interno del perimetro dei centri urbani, è ammessa la ricostruzione della capacità edificatoria derivante dagli edifici sottoposti a demolizione solo nel caso in cui i risultati delle valutazioni e delle verifiche di sostenibilità non richiedano la rinaturalizzazione dello stato dei luoghi. In ogni caso, la eventuale capacità edificatoria insediabile non dovrà superare la metà di quella derivante dagli edifici sottoposti a demolizione, e qualora il progetto preveda la realizzazione di piani seminterrati e di sottotetti, questi dovranno essere considerati capacità edificatoria incidendo, pertanto, nel calcolo della superficie utile lorda (Slu) ricostruita. La restante parte dovrà essere trasferita nelle aree di trasformazione che possono incrementare la capacità edificatoria con le modalità della perequazione urbanistica secondo quanto disciplinato dall'art.59 del presente Regolamento.

57.9.4. Nelle "aree di trasformazione", comprese all'interno del perimetro dei centri abitati, sottoposte a scheda norma AR, è ammessa la realizzazione di autorimesse interrate o seminterrate, senza che ciò incida sul calcolo della superficie utile lorda (Slu), qualora siano realizzati significativi spazi pubblici per piazze o verde attrezzato.

57.9.5. Nelle "aree di trasformazione" sottoposte a scheda norma AT_P è ammessa la realizzazione di autorimesse interrate o seminterrate senza che ciò incida sul calcolo della superficie utile lorda (Slu).

57.9.6. Nelle "aree di trasformazione" sottoposte a scheda norma AT_R è ammessa la realizzazione di autorimesse interrate senza che ciò incida sul calcolo della superficie utile lorda (Slu), a condizione che tali autorimesse costituiscano i parcheggi di relazione di edifici con il piano terra interamente destinato a attività commerciali.

57.9.7. Nelle "aree di trasformazione" sottoposte a scheda norma AT_R è ammessa la realizzazione di autorimesse seminterrate senza che ciò incida sul calcolo della superficie utile lorda (Slu).

57.10. Nelle aree di trasformazione è prescritta la realizzazione di tutte le opere di urbanizzazione primaria previste nelle schede norma.

57.11.1. Nelle "aree di trasformazione" sottoposte a scheda norma AT_R l'indice territoriale (it) è pari a 0,10 mq/mq.

57.11.2. Nelle "aree di trasformazione" sottoposte a scheda norma AT_R, è fatto obbligo di attivare le modalità della perequazione urbanistica di cui all'art.59 del presente Regolamento. La capacità edificatoria dell'intera area di trasformazione deve essere incrementata, pertanto, fino a raggiungere un indice territoriale (it) complessivo pari ad almeno 0,20 mq/mq. In alternativa alla realizzazione all'interno dell'area di trasformazione di tale incremento, o di una parte di esso, si dovrà operare la riqualificazione di edifici, o parti di essi, ricadenti nei tessuti T1. La quantità in termini di mq di edifici da sottoporre a recupero secondo standard di confort attuali, deve essere corrispondente a quella che non viene realizzata nella scheda norma.

57.11.3. Nelle aree di trasformazione AT_R, oltre agli interventi disciplinati al co.57.11.2., è fatto obbligo di realizzare anche interventi di edilizi sociale come specificatamente disciplinati al co.57.11.6. del presente Regolamento. La capacità edificatoria dell'intera area di trasformazione deve essere incrementata, pertanto, fino a raggiungere un indice territoriale (it) complessivo pari a 0,30 mq/mq. In alternativa alla realizzazione all'interno dell'area di trasformazione di tale incremento, o di una parte di esso, si dovrà operare la riqualificazione di edifici, o parti di essi, ricadenti nei tessuti T1. La quantità in termini di mq di edifici da sottoporre a recupero secondo standard di confort attuali deve essere corrispondente a quella che non viene realizzata nella scheda norma.

57.11.4. L'incremento della capacità edificatoria delle aree di trasformazione AT_R esito dell'applicazione delle modalità specificate al co.57.11.2. e al co.57.11.3. si applica esclusivamente nelle aree di trasformazione AT_R di fondovalle ovvero ricadenti nelle UTOE di Montevarchi, Levane e Levanella.

57.11.5. Nelle aree di trasformazione AT_R, qualora non si intenda attivare la disciplina di cui al co.57.11.2. e al co.57.11.3., la capacità edificatoria può essere incrementata fino a raggiungere un indice territoriale (it) complessivo pari a 0,30 mq/mq al fine realizzare in tutta la scheda norma solo alloggi cui vengono applicati prezzi di vendita e canoni di locazione convenzionati di cui all'art.122 della L.R.1/2005.

57.11.6. Nelle aree di trasformazione AT_R, la quantità di capacità edificatoria che si intende realizzare per gli interventi di edilizia sociale derivante dall'applicazione combinata dei co.57.11.2. e co.57.11.3 deve essere adibita ad alloggi cui vengono applicati prezzi di vendita e canoni di locazione convenzionati, di cui all'art.122 della L.R.1/2005, ovvero ad alloggi da realizzare e cedere all'Amministrazione comunale in misura non inferiore ad 1/3 della quantità suddetta a fronte della liberalizzazione del prezzo di vendita degli alloggi facenti parte della restante quota.

57.11.7.1. Nelle aree di trasformazione AT_R, qualora si intenda attivare la disciplina della riqualificazione di edifici, o parti di essi, ricadenti nei tessuti T1, quale alternativa agli obblighi di cui al co.57.11.2. e al co.57.11.3., l'abitabilità/ agibilità degli interventi di nuova costruzione delle schede norma è subordinata al deposito della fine dei lavori degli interventi di riqualificazione.

57.11.7.2. Nelle aree di trasformazione AT_R, qualora si intenda attivare la disciplina della riqualificazione di edifici, o parti di essi, ricadenti nei tessuti T1, quale alternativa agli obblighi di cui al co.57.11.2. e al co.57.11.3., e fino alla approvazione di apposito piano particolareggiato che disciplini in modo organico gli interventi sui centri storici, le quantità in termini di mq di edifici, o parti di essi, riqualificati saranno così determinati:

• * l'intervento di risanamento di unità immobiliari determina l'applicazione del coefficiente 1 ai mq di unità immobiliare risanata qualora tale intervento contempli in modo organico l'intera unità e venga realizzato secondo quanto disciplinato dalla "guida agli interventi sugli edifici storici" di cui al capo 1 del titolo III "le discipline specifiche" del presente Regolamento.

Tale quantità potrà essere incrementata qualora vengano realizzati contemporaneamente uno o più dei seguenti interventi:

• * l'intervento strutturale al piano di calpestio del piano terra determina l'applicazione del coefficiente maggiorativo 0,35 ai mq del piano di calpestio risanato e consolidato qualora tale intervento venga realizzato secondo quanto disciplinato dai co.51.1. e co.51.2. del presente Regolamento e comporti il deposito del progetto al Genio Civile
• * l'intervento strutturale al solaio interpiano determina l'applicazione del coefficiente maggiorativo 0,35 ai mq di solaio interpiano risanato e consolidato qualora tale intervento venga realizzato secondo quanto disciplinato dai co.52.1., co.52.2., e co.52.3. del presente Regolamento e comporti il deposito del progetto al Genio Civile
• * l'intervento strutturale al sistema della copertura determina l'applicazione del coefficiente maggiorativo 0,35 ai mq di copertura risanata e consolidata qualora tale intervento venga realizzato secondo quanto disciplinato dall'art.53 del presente Regolamento e comporti il deposito del progetto al Genio Civile
• * l'utilizzo di tecniche costruttive di edilizia sostenibile e di infissi esterni (non è ammesso l'uso di infissi in plastica o in materiali anodizzati) che migliorino l'indice di prestazione energetica invernale determina l'applicazione del coefficiente maggiorativo 0,35 ai mq di unità immobiliare così risanata.

Quando, invece, si operi sulle parti comuni degli edifici, le quantità in termini di mq riqualificati saranno così determinati:

• * il risanamento contestuale di tutte le facciate dell'edificio, dei vani scala e delle parti comuni determina l'applicazione del coefficiente 0,35 alla somma dei mq delle unità immobiliari facenti parte dell'edificio qualora tale intervento consideri, prioritariamente, l'eliminazione dei materiali di facciata incongrui, il riordino dei vari elementi in appendice, la riorganizzazione di tutte le parti tecnologiche, la ricostituzione della continuità strutturale delle parti murarie "indebolite" da interventi impropri
• * l'installazione di strutture meccaniche di collegamento verticale (non è ammesso l'uso del montascale) determina l'applicazione del coefficiente 0,50 alla somma dei mq delle unità immobiliari servite, o tecnicamente servibili, dalla struttura meccanica installata. Tale intervento potrà essere effettuato, in deroga a quanto prescritto dal co.51.7. del presente Regolamento e dal co.12.4.4. del Regolamento edilizio, nei seguenti vani:
  • · nei vani scala esistenti tenendo conto, prioritariamente, del loro valore architettonico. È ammessa, pertanto, l'eliminazione, la sostituzione e/o la modifica dell'impianto delle scale di minor pregio solo qualora queste siano state oggetto di un processo di snaturamento e parcellizzazione, frutto di interventi avvenuti in fasi storiche successive, la cui ricomposizione architettonica risulti inefficace e sterile ovvero non facciano parte di "palazzi" che presentino il vano scala e l'impianto delle scale oggetti architettonicamente riconoscibili e meritevoli di tutela;
  • · all'interno di corti interne;
  • · in vani appositamente predisposti
• * l'adeguamento contestuale degli impianti relativi agli scarichi dei reflui e l'installazione di fosse biologiche determina l'applicazione del coefficiente 0,50 alla somma dei mq delle unità immobiliari adeguate e servite, o tecnicamente servibili, dalla fossa biologica qualora tali interventi vengano realizzati secondo quanto prescritto dalle normative vigenti
• * l'adeguamento contestuale ,degli impianti di riscaldamento e l'installazione di caldaia centralizzata determina l'applicazione del coefficiente 0,50 alla somma dei mq delle unità immobiliari adeguate e servite, o tecnicamente servibili, dalla caldaia centralizzata qualora tali interventi vengano realizzati secondo quanto prescritto dalle normative vigenti;

Si stabilisce, inoltre:

• * la trasformazione di edifici esistenti in strutture turistico - ricettive e/o commerciali e/o direzionali determina l'applicazione del coefficiente 0,50 alla somma dei mq delle unità immobiliari dell'edificio così modificato
• * l'accorpamento di unità immobiliari esistenti determina l'applicazione del coefficiente 0,70 alla somma dei mq delle unità immobiliari accorpate.

57.11.7.3. Gli interventi di riqualificazione di edifici, o parti di essi, ricadenti nei tessuti T1, così come disciplinati al co.57.11.7.2., potranno essere realizzati indipendentemente dall'attuazione delle aree di trasformazione AT_R qualora si intenda beneficiare di specifiche agevolazioni su tasse, contributi, oneri di urbanizzazione e su ogni altra forma di corresponsione dovuta. In tal caso gli incrementi determinati dall'applicazione dei coefficienti dovuti agli interventi di riqualificazione dovranno essere trasferiti all'Amministrazione comunale. Apposito regolamento dovrà disciplinare la tipologia e la durata dei benefici da applicare alle unità immobiliari oggetto di intervento e la gestione da parte del Comune degli incrementi acquisiti. Questi ultimi dovranno essere finalizzati alla costituzione e alla dotazione di un fondo appositamente dedicato alla "riqualificazione dei tessuti T1".

57.11.8. Nelle "aree di trasformazione" sottoposte a scheda norma AT_P, è consentito attivare le modalità della perequazione urbanistica di cui all'art.59 del presente Regolamento. La capacità edificatoria dell'intera area di trasformazione potrà essere incrementata, pertanto, fermi restando gli altri parametri e le disposizioni in essa contenute.

57.12. Per la realizzazione degli obiettivi di interesse pubblico contenuti nell'area di trasformazione "VERDE PUBBLICO E SCUOLE DI LEVANE" (AT_S4) e nell'area di trasformazione "RIQUALIFICAZIONE DEL CENTRO DI LEVANE" AT_S21, l'Amministrazione comunale potrà assegnare 3.600 mq di slu, da utilizzare con le modalità della perequazione urbanistica di cui all'art.59 del presente Regolamento. L'assegnazione avviene a seguito della ripartizione definita in apposito atto contenente lo studio di fattibilità di entrambi gli interventi al fine di evidenziare il rapporto costi-benefici e poter assegnare equamente ai soggetti interessati la capacità edificatoria a disposizione.

57.13.1. Le "aree di trasformazione" AT_R, una volta che l'intervento sia completato, sono assimilate alla disciplina del "tessuto generato dal disegno del prg del 1969 (T4)" di cui all'art.21 del presente Regolamento.

57.13.2. Le "aree di trasformazione" AT_P, una volta che l'intervento sia completato, sono assimilate alla disciplina del "tessuto produttivo generato dai piani per insediamenti produttivi (T6)" di cui all'art.23 del presente Regolamento.

57.13.3. Le "aree di trasformazione" AR, una volta che l'intervento sia completato, sono assimilate alla disciplina dei tessuti in cui ricadono.

57.14.1. Qualora il perimetro delle "aree di trasformazione" individuato negli elaborati grafici del presente Regolamento, cada in prossimità - ma non coincida - con elementi reali di suddivisione del territorio rilevabili sul posto (quali ad esempio i confini di proprietà, le recinzioni, i fossati, i manufatti esistenti, ecc.), dette linee grafiche di perimetrazione possono essere portate a coincidere con i corrispondenti elementi di suddivisione reale del territorio, senza che ciò comporti una variante al Regolamento Urbanistico, solo quando il mancato allineamento rientri nella tolleranza grafica dell'elaborato del presente Regolamento. La tolleranza è pari ad un intervallo compreso tra zero e ml 1.20/1.40 (il valore è determinato trasformando in termini reali il segno grafico dello spessore con cui è rappresentato il perimetro delle "aree di trasformazione" nella scala di rappresentazione del Regolamento Urbanistico che è 1/2000).

57.14.2. In tutti i casi, qualora dalla sovrapposizione tra gli elaborati grafici del presente Regolamento (elaborati realizzati su Carta Tecnica Regionale) e le mappe catastali i perimetri delle "aree di trasformazione" di cui al presente capo comprendano resedi di edifici che hanno già espresso una capacità edificatoria, per tali resedi, che non rientrino nella tolleranza di cui al precedente co.57.14.1., occorrerà procedere alla loro deperimetrazione con una variante al Regolamento Urbanistico, salvo che non siano determinanti per la definizione di strade, piazze verde e parcheggi pubblici.