20.1 Descrizione:

20.1.1. È il tessuto delle aree sature, prevalentemente residenziali, caratterizzato da edifici disposti su lotti regolari, generati dal disegno del prg del 1924 e completati, prevalentemente intorno agli anni 50-60, con edifici a tipologia differenziata a bassa e ad alta densità edilizia. Il tessuto presenta una regola insediativa riconoscibile per il disegno dei lotti e per l'allineamento degli edifici alla viabilità principale, che ha portato alla realizzazione di aree morfologicamente ordinate, seppure con tipologie edilizie disomogenee. La caratteristica principale del tessuto è la ridotta distanza tra i fabbricati, per la sua formazione precedente all'entrata in vigore del D.M.1444/1968. All'interno del tessuto sono, inoltre, comprese le zone "Peep", nelle quali l'assetto ordinato, esito di un corretto rapporto tra gli edifici e le aree attrezzate ad uso pubblico presenti, è comunque da preservare.

20.1.2. Obiettivo del Regolamento Urbanistico è quello di conservare le caratteristiche morfologiche del tessuto, anche attraverso interventi di recupero di consistenti parti urbane, e di consentire interventi di sostituzione e di completamento dei singoli edifici.

20.1.3. Il tessuto generato dall'espansione del secondo dopoguerra è considerato zona territoriale omogenea "B" ai sensi del D.M.1444/1968.

20.2. Destinazione d'uso prevalente e destinazioni d'uso escluse:

20.2.1. La destinazione d'uso prevalente è quella Residenziale (Re).

20.2.2. Le destinazioni d'uso escluse sono:

• * Commerciale in grandi strutture di vendita (Co3) di cui all'art.14 "norme specifiche sulle destinazioni d'uso e relativo fabbisogno di parcheggi" del presente Regolamento, anche nelle forme aggregate (Co4c, Co4d);
• * Industriale e Artigianale (Ia) definite di prima classe dall'art.216 del R.D.n.1265/1934, ed espressamente elencate nel decreto ministeriale del 05.09.1994, fermo restando quanto disposto al quinto comma dello stesso articolo;

20.2.3. La possibilità di realizzare attività commerciali in medie strutture di vendita (Co2), anche nelle forme aggregate (Co4a, Co4b), è consentita unicamente negli interventi sottoposti a piano di recupero. Tale possibilità è subordinata al reperimento della dotazione di parcheggi, così come previsto all'art.14 "norme specifiche sulle destinazioni d'uso e relativo fabbisogno di parcheggi" del presente Regolamento e dalle normative vigenti.

20.3. Tipi d'intervento sugli edifici:

20.3.1. Il tipo d'intervento caratterizzante il tessuto è la Ristrutturazione edilizia di tipo 1 (Re1).

20.3.2. Gli edifici sui quali sono consentiti tipi d'intervento diversi da quello caratterizzante il tessuto sono espressamente individuati nelle tavole "la disciplina del suolo".

20.3.3. Sono ammessi frazionamenti e accorpamenti delle unità immobiliari esistenti, purché siano compatibili con la tipologia edilizia e non riducano le parti a comune degli edifici. Per quest'ultimo intervento è richiesto il rispetto dei parametri per parcheggi privati di cui alla L.122/89.

20.3.4. Qualsiasi intervento sugli edifici del tessuto con categoria d'intervento Restauro (R) e Risanamento conservativo (Rc), dovrà essere effettuato secondo le disposizioni della "guida agli interventi sugli edifici storici" di cui al capo 1 del titolo III "le discipline specifiche"del presente Regolamento.

20.3.5. Qualora il rialzamento del sottotetto ammesso con la Ristrutturazione edilizia di tipo 1 e di tipo 2 (Re1 e Re2) interessi edifici con fronti caratterizzati da una regola compositiva ordinata e riconoscibile, è prescritto il mantenimento degli elementi che determinano tale regola e la loro riproposizione anche nelle parti di nuova realizzazione.

20.4. Parametri urbanistici:

20.4.1. Per gli interventi sugli edifici esistenti e/o per la realizzazione delle opere pertinenziali sono validi i seguenti parametri urbanistici, con la precisazione che il parametro numero di piani (Np) è riferito alle destinazioni d'uso descritte al co.17.3.2.2:

• * Slu = pari a quella esistente, ovvero è consentito l'incremento una tantum di 9 mq per ogni unità immobiliare di edifici con categoria di intervento Ristrutturazione edilizia di tipo 1 e di tipo 2 (Re1 e Re2)
• * Rc = 70%;
• * Ipf = 25%;
• * Np = pari a quello esistente, ovvero è consentito solo l'incremento ammesso con gli interventi di Ristrutturazione edilizia di tipo 1 e di tipo 2 (Re1 e Re2).

20.4.2. In alternativa all'incremento di Slu di cui al precedente co.20.4.1., negli edifici del tessuto con categoria d'intervento Ristrutturazione edilizia di tipo 1 (Re1) e di tipo 2 (Re2), sono consentiti incrementi di superficie utile lorda (Slu), una tantum, fino ad un massimo di 20 mq per ciascuna unità abitativa; tale incremento, che non potrà in alcun modo comportare la realizzazione di nuove unità immobiliari, è ammesso a condizione che l'intervento contribuisca al riordino morfologico del tessuto e, fermo restando il rispetto della normativa vigente in materia di efficienza energetica, dovrà essere realizzato utilizzando tecniche costruttive di edilizia sostenibile che, anche attraverso l'impiego di impianti alimentati da fonti rinnovabili, dovranno garantire comunque, con riferimento alla climatizzazione invernale dell'ampliamento, un indice di prestazione energetica, definito dal D.Lgs.192/2005, inferiore almeno del 20 % rispetto al corrispondente valore limite indicato nell'allegato C, tabella 1.3 del medesimo decreto legislativo. In ogni caso, l'unità abitativa esistente interessata dall'ampliamento dovrà essere dotata di finestre con vetrature con intercapedini di aria o di gas. L'utilizzo delle tecniche costruttive di edilizia sostenibile ed il rispetto degli indici di prestazione energetica, sono certificati dal direttore dei lavori o da altro professionista abilitato con la comunicazione di ultimazione dei lavori; in mancanza di detti requisiti, non può essere certificata l'abitabilità dell'ampliamento realizzato.

20.4.2bis. Negli edifici di proprietà dell'Amministrazione comunale conosciuti come "Ex Autostazione" posti in viale Diaz identificati al Fg.6 part.1377 sub 35 del tessuto con categoria d'intervento Ristrutturazione edilizia di tipo 2 (Re2) sono consentiti incrementi di superficie utile lorda (Slu) fino ad un massimo di 302 mq; tale superficie utile lorda deriva dalla conversione in capacità edificatoria di alcuni volumi demoliti sempre di proprietà del Comune di Montevarchi già riportati nel Registro dei Crediti Edilizi al co.59.3bis. del presente regolamento e precisamente dai volumi di cui al Fg.10 part.165 (mc.1146).

20.4.3. Sugli edifici con tipo di intervento Ristrutturazione edilizia di tipo 2 (Re2), in alternativa agli incrementi di cui ai co.20.4.1. e co.20.4.2., sono ammessi interventi di Demolizione e ricostruzione - Sostituzione edilizia (Dr) a parità di superficie utile lorda virtuale (Sluv), nel rispetto delle destinazioni d'uso prevalente ed escluse e dei seguenti parametri urbanistici, con la precisazione che i parametri numero di piani (Np) e altezza massima (Hmax) sono riferiti alle destinazioni d'uso descritte al co.17.3.2.2:

• * Rc = 70%;
• * Ipf = 25%;
• * Np = fino ad esaurimento della Sluv e comunque non superiore a 3 piani fuori terra;
• * Hmax = 8 mt;
• * Distanza dai confini = 5 mt. (qualora non si costruisca sul confine);

ed inoltre, dovranno essere rispettate le seguenti disposizioni:

• * è prescritto l'allineamento del fronte strada con gli edifici adiacenti, anche in deroga alla distanza dalla strada;
• * è consentita l'edificazione in aderenza agli edifici esistenti (qualora l'area d'intervento sia caratterizzata da un edificato che presenta questa caratteristica);
• * i nuovi edifici dovranno essere realizzati secondo quanto disposto dal "Regolamento per l'introduzione di criteri di sostenibilità ambientale in edilizia" approvato con atto separato dall'Amministrazione comunale.

20.4.4. I lotti liberi di completamento, presenti nel tessuto, sono individuati all'art.24bis "i lotti liberi di completamento del territorio urbanizzato" del presente Regolamento.

20.5 Opere pertinenziali ammesse e opere pertinenziali escluse:

20.5.1. Sono ammesse le opere pertinenziali così come definite dal Regolamento Edilizio, nel rispetto dei parametri urbanistici di cui al precedente co.20.4.1. del presente articolo.

20.5.2. I manufatti adibiti a funzioni accessorie possono essere realizzati anche sul confine di proprietà ad esclusione del confine su spazi e percorsi pubblici.

20.5.3. La realizzazione di nuove autorimesse pertinenziali fuori terra è ammessa solamente per gli edifici con tipo di intervento Ristrutturazione edilizia di tipo 1 e di tipo 2 (Re1 e Re2).

20.5.4. È comunque esclusa la realizzazione delle autorimesse interrate o seminterrate.

20.5.5. È consentita la realizzazione di manufatti finalizzati all'utilizzazione di energie rinnovabili. I manufatti dovranno comunque avere caratteristiche tali da inserirsi in maniera adeguata nel contesto circostante.

N.B.:La disciplina del presente articolo si integra con quanto disposto da "le condizioni generali sugli interventi del territorio urbanizzato" di cui all'art.17 del presente Regolamento.