3.1. Nella progettazione degli interventi edilizi e per le relative verifiche di conformità, ai sensi del presente Regolamento, devono applicarsi, oltre ai parametri edilizi unificati riportati e disciplinati nel Regolamento Regionale n.64/R/2013 e successive modificazioni e integrazioni, di attuazione della legge regionale sulle norme per il governo del territorio, le seguenti definizioni:

superficie lorda utile virtuale (sluv)

3.2. La superficie utile lorda virtuale (sluv) individua, in termini di superficie utile lorda, la consistenza edilizia di un fabbricato esistente che deve essere sottoposto a demolizione. Deve essere, pertanto, utilizzata esclusivamente al solo fine di stabilire la quantità di mq di superficie utile lorda di cui è composto un edificio sottoposto a demolizione e ricostruzione. La sluv si calcola dividendo il volume geometrico del fabbricato fuoriterra per la corrispondente altezza virtuale. Non sono comprese nel computo del volume geometrico del fabbricato le parti aperte anche da un solo lato, per gli edifici realizzati con le norme del presente regolamento, su due lati, per gli edifici realizzati con le norme del PRG previgente, i volumi tecnici, riferiti a qualunque destinazione d'uso, e le serre di qualsiasi genere.

distanze tra edifici

3.3.1. Per distanza tra edifici si intende il minimo segmento congiungente le pareti frontistanti di due fabbricati quando tali pareti siano rilevanti, ai fini delle determinazione di detta distanza, in funzione della loro finestratura e/o della lunghezza per cui si fronteggiano, secondo quanto disposto dal D.M.1444/1968. Le distanze minime tra edifici sono stabilite come segue:

• - nelle zone omogenee A per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti;
• - per i nuovi edifici ricadenti nelle altre zone è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di 10 m tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti;
• - sono ammesse distanze inferiori alla distanza minima assoluta di 10 m, tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, nel caso di edifici che formino oggetto di piani attuativi;

3.3.2. Per quanto sopra esposto valgono le seguenti precisazioni:

• - ai fini della determinazione della distanza minima, vanno presi in considerazione i punti più avanzati di entrambi gli edifici, compresi gli aggetti di ogni genere, con l'esclusione di pensiline e gronde non praticabili fino ad un aggetto massimo di 1 m;
• - non si considerano pareti finestrate le pareti che presentino solo porte o finestre di vani scala, cantine od altri locali, per i quali non è richiesta la ventilazione naturale diretta e che potrebbero pertanto essere rese del tutto prive di aperture senza che ciò comporti alcuna forma di contrasto con altre norme vigenti in materia;
• - non si considerano pareti finestrate i tratti di parete privi di finestrature, o comunque con i requisiti di cui al punto precedente, posti ad una distanza superiore a 5 m dalla finestra più prossima;
• - non si considerano pareti finestrate i tratti di parete privi di finestrature, o comunque con i requisiti di cui ai due punti precedenti, sottostanti finestre, a partire da 1,20 m dal davanzale delle finestre medesime;
• - non si considerano, ai fini della determinazione della distanza tra edifici, in quanto assimilabili ai muri di cinta di cui all'art.886 del codice civile, i manufatti, comunque legittimati, di altezza inferiore a 3 m ed adibiti a funzioni accessorie o che comunque non presuppongano la presenza permanente di persone;
• - nel caso di interventi di ristrutturazione urbanistica, sottoposti a piani di recupero, potrà essere ammesso il mantenimento delle distanze preesistenti, anche se inferiori a quelle minime, sempre che l'intervento non comporti peggioramento delle condizioni igienico-sanitarie dell'area.

3.3.3. Il rispetto della distanza minima tra edifici non si applica ai manufatti necessari per il superamento delle barriere architettoniche.

distanze dai confini

3.4.1. Per distanza di un edificio dal confine s'intende la lunghezza del segmento minimo congiungente la parete più avanzata del fabbricato e il confine di proprietà antistante. I valori della distanza minima degli edifici dai confini sono precisati negli strumenti urbanistici generali e attuativi.

3.4.2. Finalità ultima delle prescrizioni in materia di distanza dai confini è quella di garantire un assetto edilizio tale da consentire l'attuale e futuro rispetto delle norme in materia di distanza tra gli edifici, ripartendone equamente l'onere tra i due proprietari confinanti.

Ai fini della distanza minima in questione si considerano pertanto i soli confini tra due proprietà contigue e non eventuali diverse delimitazioni derivanti dagli strumenti urbanistici generali e attuativi, fatti salvi i casi in cui la zona contigua sia di uso pubblico o preordinata all'esproprio.

3.4.3. Per quanto sopra esposto valgono le seguenti precisazioni:

• - ai fini della determinazione della distanza minima, vanno presi in considerazione i punti più avanzati dell'edificio, compresi gli aggetti di ogni genere, con l'esclusione di pensiline e gronde non praticabili fino ad un aggetto massimo di 1 m;
• - le prescrizioni in materia di distanza minima dai confini non si applicano alle porzioni completamente interrate degli edifici e a condizione che le medesime non fuoriescano dalla quota dell'area circostante l'edificio a sistemazione avvenuta.

distanze dalle strade

3.5. Per distanza di un edificio dalla strada e/o dagli spazi pubblici si intende la lunghezza del segmento minimo congiungente l'elemento più sporgente del fabbricato (eccettuati i soli aggetti di gronda non praticabili fino all'aggetto massimo di 1 m) e la linea che delimita il confine tra la proprietà privata e la strada e/o lo spazio pubblico. I valori della distanza minima degli edifici dalle strade e/o dagli spazi pubblici sono precisati dagli strumenti urbanistici generali e attuativi. In assenza di specifica prescrizione su tali strumenti, la distanza degli edifici dalle strade e/o dagli spazi pubblici dovrà rispettare l'allineamento esistente o, in mancanza di questo, dovrà essere:

• - di 5 m, se l'edificio di nuova costruzione ricade entro il perimetro del centro abitato;
• - pari a quella esistente, se l'edificio da ampliare o sopraelevare ricade entro il perimetro del centro abitato;
• - conformemente alle prescrizioni del D.Lgs.285/1992 e del D.P.R.495/1992, se l'edificio ricade fuori dal perimetro del centro abitato.
• - distanze da impianti ferroviari

3.6. Per le distanze minime da impianti ferroviari si richiamano le disposizioni dell'art.49 del D.P.R.753/1980.

capacità edificatoria

3.7.1. Si definisce capacità edificatoria di un'area (sia essa già edificata o meno) la massima quantità di superficie lorda utile (slu) realizzabile sulla medesima.

3.7.2. Per quanto sopra esposto valgono le seguenti precisazioni:

• - nel caso di aree per le quali gli strumenti urbanistici generali e attuativi prevedano un indice di utilizzazione fondiaria (if) o territoriale (it), la capacità edificatoria si determina applicando l'indice prescritto alla superficie del terreno;
• - nel caso di immobili esistenti e comunque nelle aree per le quali gli strumenti urbanistici generali e attuativi non prevedano alcun indice di utilizzazione fondiaria o territoriale, la capacità edificatoria si determina in funzione della superficie lorda utile (slu) esistente;
• - nel caso di immobili esistenti sottoposti a ristrutturazione urbanistica, o comunque a demolizione e ricostruzione, la capacità edificatoria dell'area si determina attraverso il calcolo della superficie utile lorda virtuale (sluv).